Viele Immobilieninvestoren nutzen bei Bestandsobjekten automatisch den typisierten AfA-Satz von 2 %.
In bestimmten Fällen kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen werden. Dadurch steigt der jährliche Abschreibungssatz – und damit auch die steuerliche Entlastung.
Der Beitrag zeigt, wann höhere AfA-Sätze möglich sind und welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen.
Was bedeutet eine höhere AfA konkret?
Bei vermieteten Immobilien erfolgt die Abschreibung grundsätzlich nach festen Prozentsätzen.
Typischerweise:
2 % AfA pro Jahr bei Bestandsgebäuden
Abschreibungsdauer: 50 Jahre
Das Gesetz erlaubt jedoch eine Ausnahme:
Wenn die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer als die gesetzliche Typisierung ist, darf diese kürzere Dauer angesetzt werden.
Die Folge:
Der Abschreibungssatz steigt – und damit auch die steuerliche Wirkung.
Wo liegt der eigentliche Hebel?
Der entscheidende Punkt liegt im Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer.
Diese kann sich zum Beispiel ergeben durch:
baulichen Zustand des Gebäudes
wirtschaftliche Entwertung
rechtliche Nutzungseinschränkungen
Modernisierungszustand
Nach der Rechtsprechung muss dabei keine absolute Gewissheit, sondern nur eine nachvollziehbare Schätzung vorliegen.
Wird eine kürzere Nutzungsdauer anerkannt, erhöht sich der AfA-Satz automatisch.
Wann ist eine höhere AfA sinnvoll?
Wann passt dieser Ansatz eher nicht?
Eine höhere AfA ist nicht automatisch möglich.
Probleme entstehen häufig, wenn:
keine ausreichenden Nachweise vorliegen
Modernisierungen nicht dokumentiert wurden
der Gebäudezustand nicht nachvollziehbar dargestellt wird
die Nutzungsdauer unrealistisch geschätzt wird
Die Darlegungs- und Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen.
Der häufigste Denkfehler
Viele gehen davon aus, dass eine höhere AfA nur mit einem umfangreichen Gutachten möglich ist.
Die Rechtsprechung sieht das differenzierter.
Der Nachweis kann grundsätzlich mit jeder geeigneten sachverständigen Methode erfolgen – etwa durch Gutachten oder andere nachvollziehbare Bewertungsverfahren.
Entscheidend ist nicht die Methode, sondern die Plausibilität der Herleitung.
Fazit
Eine höhere AfA kann bei Immobilien einen erheblichen steuerlichen Effekt haben.
Sie lohnt sich besonders für Investoren, die:
Bestandsimmobilien erwerben
Modernisierungen durchführen
langfristig vermieten
ihre steuerliche Struktur optimieren möchten
Wer Immobilien strategisch betrachtet, sollte deshalb prüfen, ob die gesetzliche Standard-AfA tatsächlich zur wirtschaftlichen Nutzungsdauer passt.
FAQ
zu Höhere AfA-Sätze bei Immobilien
1. Was bedeutet eine kürzere Nutzungsdauer steuerlich?
Eine kürzere Nutzungsdauer führt zu einem höheren AfA-Satz. Dadurch steigt die jährliche Abschreibung und reduziert das zu versteuernde Einkommen.
2. Muss für eine höhere AfA zwingend ein Gutachten vorliegen?
Nicht zwingend. Entscheidend ist, dass die kürzere Nutzungsdauer nachvollziehbar begründet wird. Häufig wird dafür jedoch ein sachverständiges Gutachten genutzt.
3. Welche Faktoren beeinflussen die tatsächliche Nutzungsdauer?
Technischer Zustand, Modernisierungen, wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeiten sowie rechtliche Rahmenbedingungen können die Nutzungsdauer beeinflussen.
4. Kann die AfA auch nachträglich angepasst werden?
Teilweise ja. Wenn Fehler bei der ursprünglichen Berechnung vorliegen oder neue Erkenntnisse entstehen, kann eine Anpassung für offene Veranlagungszeiträume möglich sein.
5. Für welche Immobilien ist eine höhere AfA besonders interessant?
Vor allem für vermietete Bestandsimmobilien mit hohem Gebäudewert oder umfangreichen Modernisierungen kann eine höhere AfA eine spürbare steuerliche Wirkung entfalten.