Nr. 6 | Wichtige Neuerungen für Immobilienbesitzer 2025

Illustration eines Hauses mit Solaranlage und Steuersymbolen zur Darstellung wichtiger steuerlicher Änderungen für Immobilienbesitzer im Steuerjahr 2025

Für Immobilienbesitzer bringt das Steuerjahr 2025 mehrere Änderungen und neue Praxisfragen mit sich.

Viele davon betreffen klassische Themen rund um Vermietung, Abschreibung oder Photovoltaikanlagen. Gleichzeitig gibt es neue Rechtsprechungen und Verwaltungsauffassungen, die bei der Steuerplanung berücksichtigt werden sollten.

Dieser Beitrag gibt einen Überblick über wichtige Punkte, die Immobilienbesitzer für das Steuerjahr 2025 im Blick behalten sollten.

Was hat sich 2025 steuerlich geändert?

Das Steuerjahr 2025 ist geprägt von verschiedenen gesetzlichen Änderungen und neuen Verwaltungsanweisungen. Dazu zählen insbesondere Entwicklungen bei:

  • Photovoltaikanlagen

  • Abschreibungen bei Immobilien

  • Vermietung unter Marktpreis

  • Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten

Diese Themen betreffen viele private Vermieter unmittelbar.

Wo liegen die wichtigsten steuerlichen Hebel?

Für Immobilienbesitzer ergeben sich steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten vor allem bei:

  • Abschreibungen

  • Kostenabzug bei Vermietung

  • energetischen Maßnahmen

  • Vermietungsmodellen

Gerade bei größeren Investitionen oder Modernisierungen können sich hier deutliche steuerliche Auswirkungen ergeben.

 

Was sollten Immobilienbesitzer konkret prüfen?

1. Abschreibung bei Gebäuden

Bei vermieteten Immobilien erfolgt die Abschreibung grundsätzlich über die gesetzliche Nutzungsdauer.

Dabei gelten typischerweise folgende AfA-Sätze:

  • 2 % jährlich bei Gebäuden mit Fertigstellung nach 1924

  • 2,5 % jährlich bei älteren Gebäuden

  • 3 % jährlich bei bestimmten Neubauten

In vielen Fällen kann jedoch auch eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer angesetzt werden. Das kann zu einer höheren jährlichen Abschreibung führen.

2. Photovoltaikanlagen auf Wohngebäuden

Für Photovoltaikanlagen gilt weiterhin eine Steuerbefreiung unter bestimmten Voraussetzungen.

Die Einnahmen bleiben steuerfrei, wenn:

  • die Anlage maximal 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit hat und

  • insgesamt 100 kWp pro Steuerpflichtigem nicht überschritten werden

Die Regelung gilt insbesondere für Anlagen, die ab 2025 angeschafft, erweitert oder in Betrieb genommen werden.

3. Verbilligte Vermietung

Vermieten Eigentümer Wohnungen unterhalb der ortsüblichen Miete, kann das steuerliche Folgen haben.

Besonders relevant ist die Grenze von:

  • 66 % der ortsüblichen Miete

Wird diese unterschritten, kann eine Aufteilung der Einkünfte in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil erforderlich sein.

Das kann dazu führen, dass Werbungskosten nicht mehr vollständig abzugsfähig sind.

4. Ferienwohnungen

Bei Ferienwohnungen prüft die Finanzverwaltung verstärkt die sogenannte Überschusserzielungsabsicht.

Dabei ist entscheidend, ob die tatsächliche Vermietung ungefähr der ortsüblichen Vermietungsdauer entspricht. Wird diese deutlich unterschritten, kann das Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht infrage stellen.

5. Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten

Ein häufiger Streitpunkt bei Immobilien ist die Abgrenzung zwischen:

  • sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand

  • aktivierungspflichtigen Herstellungskosten

Neue Verwaltungsanweisungen präzisieren insbesondere, wann eine Standardanhebung des Gebäudes vorliegt und damit Herstellungskosten entstehen können.

Diese Unterscheidung entscheidet darüber, ob Kosten sofort steuerlich wirken oder nur über viele Jahre abgeschrieben werden können

Wann Immobilienbesitzer besonders aufmerksam sein sollten

Besonders genau sollte geprüft werden, wenn:

  • eine Immobilie modernisiert wird

  • eine neue Vermietung beginnt

  • eine Ferienwohnung betrieben wird

  • Photovoltaikanlagen installiert werden

  • größere Instandhaltungsmaßnahmen anstehen

Gerade in diesen Situationen entstehen häufig steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten – oder Risiken.

Fazit

Für Immobilienbesitzer bleibt das Steuerjahr 2025 ein Jahr mit vielen Detailfragen.

Besonders relevant sind:

  • die richtige Abschreibung von Gebäuden

  • steuerfreie Photovoltaikanlagen

  • die korrekte Behandlung von Modernisierungskosten

  • Besonderheiten bei Vermietung und Ferienwohnungen

Wer Immobilien langfristig hält oder entwickelt, sollte diese Punkte regelmäßig prüfen – oft lassen sich dadurch unnötige Steuerbelastungen vermeiden.

FAQ

Wann lohnt sich eine Holding?

Ja. Für viele Bestandsimmobilien gilt weiterhin der lineare AfA-Satz von 2 %. In bestimmten Fällen kann jedoch eine kürzere Nutzungsdauer angesetzt werden.

Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Entscheidend ist insbesondere die installierte Leistung pro Einheit sowie die Gesamtleistung pro Steuerpflichtigem.

Wenn die vereinbarte Miete deutlich unter der ortsüblichen Miete liegt. Dann kann das Finanzamt Werbungskosten nur teilweise anerkennen.

Wenn durch die Maßnahmen der Gebäudestandard wesentlich verbessert oder das Gebäude erweitert wird. In diesem Fall müssen die Kosten über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Vor allem, ob eine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Dazu wird die tatsächliche Vermietungsdauer mit der ortsüblichen Vermietungsdauer am Standort verglichen.