Die Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten wird häufig aus steuerlichen Gründen in Betracht gezogen.
Entscheidend ist dabei nicht nur die Nutzung von Freibeträgen, sondern vor allem die Frage:
Welchen Wert setzt das Finanzamt an?
Denn genau dieser Wert bestimmt, ob und in welcher Höhe Schenkungsteuer anfällt.
Was bedeutet das konkret?
Bei einer Schenkung ist nicht der individuell vereinbarte Wert maßgeblich, sondern der steuerliche Wert nach dem Bewertungsgesetz.
Dieser wird nach standardisierten Verfahren ermittelt – abhängig von Art und Nutzung der Immobilie.
Der angesetzte Wert kann dabei deutlich vom tatsächlichen Marktpreis abweichen.
Wo liegt der eigentliche Hebel?
Der steuerliche Hebel liegt in der Bewertungsmethode und deren Einflussfaktoren.
Je nach Verfahren ergeben sich unterschiedliche Ergebnisse:
- gleiche Immobilie
- gleicher Zeitpunkt
- aber unterschiedlicher steuerlicher Wert
Besonders relevant ist dabei:
Der steuerliche Wert ist nicht fix – er wird durch verschiedene Parameter beeinflusst.
Wann ist das sinnvoll?
Wann passt es eher nicht?
Probleme entstehen häufig, wenn:
- keine vorherige Bewertung erfolgt
- der angesetzte Wert ungeprüft übernommen wird
- Einflussfaktoren nicht berücksichtigt werden
- keine Gesamtstrategie vorhanden ist
Dann wird die Steuerbelastung oft unnötig hoch.
Der häufigste Denkfehler
Viele gehen davon aus: „Das Finanzamt nimmt einfach den Marktwert.“
Das ist nicht zutreffend.
Maßgeblich ist ein standardisiertes Bewertungsverfahren –
und dieses kann deutlich vom tatsächlichen Verkaufspreis abweichen.
Fazit
Die Bewertung von Immobilien bei Schenkungen ist ein zentraler steuerlicher Faktor.
Sie entscheidet darüber:
- ob Schenkungsteuer anfällt
- und in welcher Höhe
Wer Immobilien überträgt, sollte die Bewertung nicht dem Zufall überlassen,
sondern aktiv in die Planung einbeziehen.
FAQ
Immobilienbewertung bei Schenkungen
1. Wird bei einer Schenkung immer der Marktwert angesetzt?
Nein. Maßgeblich ist der steuerliche Wert nach dem Bewertungsgesetz, der sich aus standardisierten Verfahren ergibt.
2. Welche Verfahren nutzt das Finanzamt?
Je nach Immobilie kommen das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zur Anwendung.
3. Kann der steuerliche Wert beeinflusst werden?
Ja. Faktoren wie Nutzung, Miete, Zeitpunkt oder Rechte wie Nießbrauch können den Wert beeinflussen.
4. Ist ein Gutachten sinnvoll?
In bestimmten Fällen ja – insbesondere wenn der vom Finanzamt angesetzte Wert deutlich vom tatsächlichen Wert abweicht.
5. Wann sollte die Bewertung geprüft werden?
Immer vor einer geplanten Schenkung, um steuerliche Auswirkungen realistisch einschätzen zu können.